Reactienota fase 3 Reigerskant

Het Kerkepad, als dragende structuur van het plan, wordt vrij van parkeerplaatsen en trottoirs gehouden. Wanneer we de plannen uit het indicatief stedenbouwkundig plan volgen, komt een deel van dit Kerkepad te vervallen omdat hier een ontsluiting van de woningen aangelegd dient te worden in de vorm van openbare weg, trottoir en parkeerplaatsen. Dit wordt ook duidelijk op de plankaart zoals opgenomen in het bestemmingsplan. 

• Daarnaast worden er diverse verschillende punten aangenomen, we willen benadrukken dat: 
• Er geen gestapelde woningen zijn opgenomen in het nieuwe plan fase 3 
• Er niet wordt afgeweken van de dorpse schaal of karakter 
• Er worden geen platte of lessenaarsdaken toegepast 
• We hebben geen informatie opgenomen over nokrichting 
• Van toenemende onveiligheid is geen sprake, parkeerdruk wijzigt niet 
• De fase op het binnenterrein is niet eerder in detail uitgewerkt, er is een indicatief stedenbouwkundig plan op gemaakt. Hierop zijn bij zowel voor fase 1 als fase 2 (Reuvers en vrije kavels) diverse afwijkingen vergund, ook onder de kruimelgevallen regeling. 
• De woningen zijn niet buiten het bestemde bouwvlak getekend 
• Bouw- en goothoogtes worden niet overschreden 
• Er wordt voldaan aan het maximale bebouwingspercentage van bouwpercelen 
• Bergingen zijn voorzien op de eigen percelen, dit was eerder in openbaar gebied bedacht 
• De afwatering door de toename van verharding in fase 3 dient op eigen terrein te worden opgelost. Te denken valt aan halfopen straat verharding en het aanbrengen van grindkoffers 
• Er is géén sprake van 60 sociale huurwoningen, in fase 3 slechts van 8 
• Ook in de verkoop informatie van Reuvers ter plaatse van het middengebied opgenomen is ‘openbaar gebied indicatief uit te werken door de gemeente’ 

Reactie: Is jouw college van mening dat de geplande aangesloten woningen voldoen aan de bouwregels van het bestemmingsplan onder artikel 7.2.1 sub J? Zo ja, zou jouw college dat kunnen motiveren? 

Antwoord: We hebben met jullie gecommuniceerd dat het plan binnen het bestemmingsplan zou passen. Wanneer we twee blokken van 6 en 4 naast elkaar willen plaatsen, zou dat passen als we hiervoor een kruimelgevallen regeling toepassen, zoals dat ook bij de omgevingsvergunning van Reuvers is geschied. Echter omdat we hebben gecommuniceerd dat het binnen het bestemmingsplan zou passen hebben we twee blokken aangepast naar twee maal vier woningen. 

Reactie: De aangepaste plannen voorzien in een weg en parkeerplaatsen die zijn geprojecteerd op gronden met een bestemming Wonen. Dit is niet mogelijk binnen het bestemmingplan. In mijn optiek kunnen de weg en de parkeerplaatsen tussen de bouwblokken niet gerealiseerd worden binnen het vigerend bestemmingplan. 

Antwoord: De weg tussen de woningen wordt aangemerkt als erf, dus eigen terrein. Dit wordt ook mee verkocht aan de kopers, het betreft dus geen openbare weg. 

Reactie: Deelt jouw college onze mening dat het uitvoeren van het besluit tot wijziging van fase 3 een (negatieve) invloed heeft op de ruimtelijke beleving binnen de woonwijk van de huidige bewoners? Indien nee, zou jouw college dat kunnen motiveren? 

Antwoord: We hebben rekening gehouden met de zichtlijnen en het groene aanzicht. Ook hebben alle geplande woningen uitzicht op groenzones. De mening dat de ruimtelijke- of woonbeleving met betrekking tot fase 3 zal veranderen delen wij daarom niet. 

Reactie: het college benoemt in publicaties dat de wijzigingen een invulling zijn van de gewijzigde behoefte van de inwoners van Esch. Doel je daarmee ook op de huidige bewoners van de woonwijk Reigerskant? Zo ja, uit welke informatie blijkt dit? 

Antwoord: Er is niet voldaan aan het gestelde aantal huur en betaalbare woningen in het bestemmingsplan door de voormalige gemeente Haaren. Er is echter wel vraag naar huur- en goedkope koopwoningen in Esch. Dit blijkt onder andere ook uit het woonwensen onderzoek van PEP en de overschrijving van de betaalbare woningen in het plan van Reuvers. 

Reactie: Deelt het college de mening dat participatie als bedoeld in de omgevingswet voor fase 3 niet heeft plaatsgevonden? Zo ja, wat zijn daar de beweegredenen voor geweest? Indien nee, was het verstandiger geweest dit in de geest van de omgevingswet wel te doen? 

Antwoord: Het plangebied voor fase 3 past binnen het vigerend bestemmingsplan, hiervoor dient geen apart participatie traject te worden gevolgd. Wel dient de aanvrager van de omgevingsvergunning de bewoners te betrekken bij de planvorming, omdat dit zal vallen onder de nieuwe omgevingswet na 1 januari 2024. 

Reactie: Er wordt gesteld dat er in fase 3 van het bestemmingsplan afwijkende typen woningen zouden worden gebouwd. 

Antwoord: Dit is niet correct, in fase 3 worden vrijstaande en aaneen gebouwde woningen gebouwd. Deze typen woningen passen binnen het bestemmingsplan. 

Er ligt een vastgesteld bestemmingsplan ten grondslag aan het plan. Hier heeft een behoorlijke belangenafweging voor plaatsgevonden. Zoals aangegeven hebben we bij het uitwerken van de plannen gekeken naar de afstandslijnen, behoud van het Kerkepad, groene structuur van wadi’s en groen, dorps karakter, voldoende parkeerplaatsen, groene gevels en uitzicht van de Ooievaar op fase 3. Parkeren is bewust buiten de zichtlijnen gehouden. We staan open voor gefundeerde aanvullingen. 

Om tot een passende invulling en naleving van het gestelde in het bestemmingsplan te komen hebben verschillende collega’s binnen de gemeente onderzocht wat de mogelijkheden zijn binnen Reigerskant. Het realiseren van goedkope en betaalbare koopwoningen, huurwoningen zoals verwoord in het bestemmingsplan is niet tot uitvoering gekomen. De woondeal van BZK, het vastgestelde Programma volkshuisvesting en wonen-welzijn-zorg 2023-2027 Visie op wonen | Boxtel, het woonwensenonderzoek van PEP en niet te vergeten de vraag van vele inwoners van Esch hebben hierbij een rol gespeeld. Tot slot heeft het Woningmarktonderzoek van Companen van 19 september 2022 ook onderbouwing geleverd aan de invulling zoals gepresenteerd. De voorgenomen plannen hebben verder vorm gekregen na ontvangst van de informatie tijdens de bijeenkomst van 14 december 2022, waar iedereen aanwezig kon zijn. Dát er behoefte is aan nieuwbouw blijkt wel uit de bijna 300 inschrijvingen op 27 bouwnummers, waarvan met name de goedkope woningen tot wel 26 inschrijvingen per woning hadden. We hebben na de verschillende reacties opnieuw zeer zorgvuldig bekeken of de plannen van fase 3 binnen het bestemmingsplan passen. In deze tussentijd hebben wij geen verdere stappen gezet voor het uitrollen van de tenderprocedure. Deze procedure gaan we wel verder vormgeven om zodoende spoedig een ontwikkelaar te kunnen vinden die een mooie fase 3 zal ontwikkelen, passend binnen het bestemmingsplan. 

Reactie: Gelet op de aanwezigheid van een natura 2000 gebied in de nabij omgeving dient zowel de aanleg- als gebruiksfase onderbouwd te worden met realistische verbruik en draaiuren in een stikstof berekening. 

Antwoord: Een berekening dient te worden gemaakt, recent is een nieuwe publicatie van de Provincie uitgegeven en deze wordt bestudeerd.